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黃建筌 0906-224-431 LINE ID: 0936086682 鄉林花園 高增值 

賺飽租金賺價差！2樓店面行情看俏

房東持有8年轉手入袋3520萬

台中屋齡30年的社區「鄉林花園」近期實價登錄揭露，位於2樓的補習班店面，5月轉手成交9900萬元，但前一手屋主在8年前入手價僅6380萬元，獲利高達3520萬元，而買家是建瑋資產管理股份有限公司，具有高雄五金背景 。
這筆接近億元的交易，位於台中市南屯屋齡30年的「鄉林花園」社區，總戶數70戶，樓高16層，近一年成交價格落在21~23萬元上下，最新一筆移轉則在去年7月，根據實價揭露，該筆交易登記2樓，面積共計227.4坪，總價9900萬元，換算單價衝高至每坪46.49萬元，不過奇怪的是地籍資料僅顯示2樓總面積僅118坪 。

▲該物件8年轉手3520萬元。（圖／翻攝內政部實價登錄）

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中解釋，該筆交易須點開明細才能看出端倪，因該筆面積達227.4坪的交易，除了包含2樓補教業的百坪空間外，還含括了1樓現為7-11的逾70坪店面，所以該筆交易並非單純的2樓交易，而是將1、2樓一次打包帶走的買賣；加上該筆交易1樓的7-11及2樓的補教業，都已在當地經營多年，因此可能挾帶穩定的租金收益，為其身價加分 。

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黃建筌 0908-657-078 LINE ID: 0936086682 以房養老

以房養老，如果每月從銀行領4萬

理財專家個案分析：領十年之後可能會後悔？

2021-01-16 21:47天下網路書店 《找個理由來退休：夏韻芬富樂中年學》

圖片來源：pixabay

房子是人生中最大的一筆資產。早年有人說買個房子當包租公（婆）等於是養一個啞巴兒子，在退休時候，每個月把房租奉上，比兒子還準時孝順；後來，房地產走大多頭行情，行情看回不回，買房自住已經大不容易，更何況要多買一屋當包租公（婆）。但是自住的房子，在我們老後，到底要留、要賣，很多人都有這個困擾。

台中房市買氣爆棚　秒殺案現蹤

工商時報記者曾麗芳／台中報導

台中市8月買賣移轉棟數一枝獨秀，單月達4,136棟，回到去年第四季、疫情爆發前的水準，也創下今年新高！台中房市買氣動能強勁，新建案強調不二價，依然出現不少秒殺案與潛銷爆棚案，熱銷案平均1至3個月迅速完銷；潛銷爆棚案預約客戶甚至超過新案總戶數的3倍，買氣熱絡到連建商都驚訝。
其中，位於南區三民西路的預售案「聚富暖暖」，規劃2～3房、25～36坪，總戶數92戶、總銷11億元，採實價銷售，從公開到完銷只花1個月！聚富建設董事長黃承浩表示，「聚富暖暖」將全棟各戶型坪數、價格全都寫在牆上，客戶對不二價接受度很高。4月底開放潛銷預約，結果吸引逾300組客戶預約，8月已經圓滿完銷。
 

另如南屯區八期豐樂公園附近的裕盛「沁森林」預售案，公開兩周18戶住家宣告完銷！裕盛建設趁勝追擊、籌備中的南屯區二期新案，規劃坪數約31～42坪，已有不少一期向隅的客戶詢問預約。此外，北屯區11期重劃區的「陸府森山」進場不到3個半月完銷，是區域高價完銷指標案。陸府建設受激勵，目前在北屯區14期重劃區積極覓地。

贈與房產給子女，記得做「這件事」替自己留後路：

防止隨意出售，也不用繳贈與稅！

2020-07-08 08:00專欄作家 廖義榮
 

圖片來源：pixabay

常在報章雜誌上看到新聞：老一輩的把房產贈與給子女，結果子女卻對父母不理不睬、沒盡到奉養的責任，讓父母失望至極。還曾看過一則報導是： 老翁把房子贈與給兒子，結果他卻沒對父親盡到奉養的義務，於是老翁有天就雇用怪手，把他送給兒子的透天厝整個鏟平。如果你要照顧兒女，確實是不要這樣直接贈與，要留點後路先照顧好自己，把退休、老年安養都安排好了，再來把部分財產贈與給小孩，這一部分贈與出去的財產是不會影響你的退休安養計畫的。

如果要贈與不動產給子女應該要怎麼做，可以讓你贈與完還保有控制權？雖然民法有不孝條款贈與撤銷權，民法第416條有這樣的規定：
「受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。
前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者，亦同。」

房價重回6年前歷史高點！「1張圖表」看20年變化

網麻痺：根本不可能打房

▲房價快要重返歷史高點。(示意圖／記者曾俊豪攝)

個人出售繼承取得的房屋

應核實計算財產交易所得

民眾陳小姐來電詢問, 102年3月繼承父親的房屋 ､ 土地, 於107年12月以新臺幣(下同)600萬元出售, 可否以107年度該屋出售時的房屋坪定現值乘以財政部核定所核定來申報財產交易所得?
高雄國稅局表示, 自105年起交易於105年以後取得或103年1月2日以後取得且持有期間在2年內之房屋 ､ 土地屬房地合一所得稅課徵範圍。陳小姐房屋 ､ 土地取得日為102年3月, 其出售該繼承取得的房屋 ､ 土地非屬房地合一所得稅課徵範圍, 僅須計算 「 房屋 」 部份之財產交易所得, 按所得稅法第14條第1項第7類規定, 以交易時之成交價額, 減除繼承時該項財產之時價及因取得改良及移轉該項財產而支付之一切費用之餘額為所得額。另依遺產及贈與稅法第10條規定, 遺產財產價值之計算, 以被繼承人死亡時之時價為準; 所稱時價, 土地以公告土地現值或評定標準價格為準; 房屋以評定漂準價格為準。
該局進一步說明, 個人出售因繼承取得之房屋, 申報時應檢附買賣契約書及遺產稅核定通知單, 若買賣契約書只有房地總價款, 應以交易時的 「 成交價額 」 減除 「 遺產稅核定通知書上的房地價格 」 及 「 相關必要費用 」 後之餘額, 乘以出售時該房地之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例, 計算出房屋之財產交易所得。因此, 陳小姐應以售價600萬元減除父親遺產稅核定通知書上該房地之價格及相關必要費用用, 以該房地107年度房屋評定現值占土地公告現值及房房屋評定現值之比例計算出屬於房屋的財產交易所得。
該局呼籲, 個人出售繼承取得的房屋, 如非屬房地合一所得稅課徵範圍, 應核實計算財產交易所得; 支付出售前之房屋稅､管理費及清潔費､金融機構借款利息等, 均屬於使用期間的相對代價, 不得列為成本或費用減除。

提供單位：  審查二科   聯絡人：陳燕凌科長   聯絡電話：(07)7115305
撰稿人：張慧敏   聯絡電話：(07)7256600  分機7252
發布單位：財政部高雄國稅局   發布日期：2019-02-19   更新日期：2019-11-14

香港居民取得台灣居留許可人數 寫新記錄
2020-05-02 22:55 經濟日報/記者林宸誼/台北報導

內政部移民署統計，2019年全年香港居民取得台灣居留許可的人數達5,858人，比起2018年全年總數的4,148人多，並創下新高，進一步觀察2019年各月份數字，港人來台居留很明顥的受反送中遊行的影響，直到2020年前三月居留人數，仍比去年同月份增加許多。
香港居民取得台灣居留人數，自2016年起與澳門來台居留人數分開計算後，近三年都維持在4,000多人，直到2019年起突破5,000人大關。
以每月數據來看，2019年移居來台更是與 「 月 」 俱增，反送中遊行自6月開始，7月核准來台居留的香港人就有371人，8 月增為392人，到了9月達到882人，10月更暴增到1,243人，之後11月及12月則分別為609人及897人 。
直到今年前三月，香港居民取得台灣居留許可每月仍維持在600人以上，與去年同期比較，每月都有顯著成長。
2019年下半年，增經辦理不少香港居民來台移居的會計師表示，有客戶向他反映，因為香港示威行動造成交通堵塞 ､ 地鐵無預警停駛 ､ 甚至校園裡發生衝突等，危急到個人安全與生活，促使這名香港中產階級的客戶想要移民，而鄰近的台灣就成為香港居民移居首選。
香港居民有什麼途徑可以快速取得台灣的居留證，或是身份證，這名會計師指出，主要依據「香港澳門居民進入台灣地區及居留定居許可辦法」，可以透過受僱來台工作取得長期居留證､來台就學､依親來台，最常見的申請方式就是投資移民。
會計師補充，香港人若是在台灣沒有直系親屬，彧沒有和台灣人結婚，選擇投資移民是最快捷方式，只要在台投資新台幣600萬元，但購買台灣房地產並不算在內，加上連續居留一年，就可以取得身份證，連配偶及未成年子女都可隨同一併申請，未來取得身份證後，也可採依親方式，再申請父母及己成年子女，讓三代都可定居台灣。

房貸利率破盤殺到1.32%

房仲：租屋真的不划算

2020-04-09 13:02:15經濟日報 記者游智文／即時報導

 新一波房貸搶客戰開打，國泰人壽針對優質客戶推出1.32%起跳的新房貸搶市，遠低於目前市場利率水準。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行降息一碼之後，未來房貸利率可望進入1.3~1.5%的超低利時代。
曾敬德表示，雖然這樣降息幅度不會刺激市場產生新的購屋需求，但對於相對平價區域或首購型的產品，卻是相當受惠。
以總價950萬、貸款700萬元，房貸利率1.4%計算，一年房貸利息約9.8萬元，以2%的租金投報計算，若是租屋每月的租金可能接近1.5萬元，年租金約19萬元，每年付的租金不僅超過房貸利息還可以多還9萬元的本金，尤其是在平價區與首購型產品降息過後，租屋的成本明顯比房貸利息成本還高。
根據聯徵中心最新統計資料顯示，台北市去年第四季平均購屋貸款約1,526.6萬元，新北市也超過900萬元，不過大台北以外的都會區，平均貸款金額多落在600~720萬元之間，平均貸款利率多落在1.72~1.73%之間。
曾敬德表示，此波降息過後，已經有壽險公司針對都會區的優質客戶，推出新房貸1.32%起跳搶市，預料陸續將有其他銀行與壽險機構也將公布新的房貸方案，對於買比租划算的區域與產品，民眾可能會再思考是否由租轉買。

 記者游智文／攝影

疫情蔓延、自住買方縮了

專家：賣股買房的人逆勢進場

2020-04-09 10:48經濟日報 記者陳美玲／即時報導

3月進入傳統推案與購屋旺季，新成屋、預售屋供給量及成交組數同步增加，但業者的銷售信心依舊低迷，讓房市風向球分數僅達30.7分，連續四個月亮出谷底衰退的藍燈。圖為示意圖。 記者陳美玲／攝影

代表北台灣新建案市場概況的房市風向球，2020年3月總分為30.7分，較2月的28.9分增加1.8分，分數中止連續五個月下跌，對應燈號則仍為藍燈，已連續四個月亮出藍燈。

風向球六大觀察指標呈現三升三平，其中預售屋與成屋供給、來人組數等三項分數上揚，廣告批數、議價率與成交組數等三項分數持平。
住展雜誌研發長何世昌表示，3月風向球分數上升的關鍵在於供給量增加，以及看屋人氣回溫所帶動，但成交速度仍然緩慢，跟著疫情上上下下，暫時還難雨過天青。
值得注意的是，近期自住客似乎明顯縮手，投資客比率反而微幅增加，甚至有部份案場表示出現對股市失望而「賣股買房」的投資置產客，這種發展與原先預期自住客較不受影響截然不同，推測可能是投資客押寶疫情會在短期內結束、且結束後房價可能上漲有關。不過，投資客比例增加與賣股買房的行為是否會成為趨勢，恐怕還有待觀察。

等了十年!

台中捷運綠線預計10月底通車

票價20月起

2020/03/25  台中市-北屯區 | ERIC |  捷運綠線　台中

台中捷運綠線將在今年底通車, 待８月履勘測試後, 10月31日起試營運及正式通車。目前規劃票價為20元起跳, 最高50元。

台中捷運綠線將在今年底通車營運, 台中捷運公司已接管進駐全線18座車站及路軌, 目前進行前置穩定性測試, 預定自5月25日至7月26日進行穩定性測試, 8月1日起報請市府初勘履勘, 10月31日起試營運及正式通車。

票價已於２月７日經市府運價審議委員會審議完成, 初步規劃前5公里20元起跳, 5公里後, 每2公里5元, 單程最多50元。
 台中捷運綠線全長約16.7公里, 全程約32分鐘, 從北屯總站起到台中高鐵站共設18個車站, 目前有18列自動駕駛的電聯車, 每列2節車廂, 可容納536人, 營運時間從上午6時起到晚上12時, 一般時段尖峰班距5分鐘離峰班距8分鐘, 深夜時段 (晚上11時至12時) 班距15到20分鐘。

台中捷運公司表示, 資本額將從10億元再增資25億元, 分4年由市府編列預算增至35億元, 以因應即將通車的人事成本及電費, 由於運量也從原本預估的8萬人砍半至4萬人次, 對於疫情未來也可能對中捷出現衝擊, 中捷不會打折扣戰, 但會提供月票與高鐵合作優惠, 拉高運量。

想等房價低點再出手

專家：可能錯失良機

2020-03-11 591編輯部報導

圖/民眾買房常因擔心買貴, 所以會繼續等待房偠下跌
但反而可能等到價格上漲, 導致沒買到房。

買房總是希望能夠買在低點，多數民眾常會擔心買貴，所以繼續等待房價下跌，不過一直等待的結果會是什麼?房產專家表示，最理想的狀況就是在低點買一間滿意的房子，但是也有可能反而等到價格上漲，導致沒買到房，而且愈晚買房就會發現能買的房子愈來愈偏僻，就像十幾年間台灣房價飆漲一樣，未來仍可能會再出現，建議民眾別再錯失良機。

等待低點反而可能等到上漲

欲增強體力抗肺炎 買房挑這種座向

更新時間：2020/03/08 19:58

要選擇舒適居住環境,  房子的座向是重要因素之一。資料照片

一般而言, 在挑選房屋時, 不少人都會選擇座北朝南「帝王位」, 因為這樣的坐向能屋內冬暖夏涼, 住起來會比較舒適, 較少選擇因日曬較多, 可能會花費高額電費的東西向, 或者冬天容易使屋內較寒冷的朝北向。不過, 有房仲就認為, 日照較多的東西坐向房屋, 在武漢肺炎肆虐的這毎時期, 反而是最佳選擇, 甚至還可增加自身抵抗力, 來對抗來勢洶洶的疫情。

賀晟不動產台中嶺東太子加盟店經理黃建筌分析, 台中所在的位置, 以日照的方向來說, 太陽所在的位置略為偏南, 除了夏天時太陽東昇西落, 其他季節太陽其實是偏東南邊昇起 ､ 偏西南邊日落, 因季節角度而有些許偏差, 「房屋座向若能選擇東南､ 西南, 或是東西向, 因為室內可獲得較多日照,   不僅能殺菌, 也能減少室內的潮濕, 使病毒細菌不容易孳生」。

房市專家SWAY也表示, 病毒感染途徑是人們同處密閉空間, 所以「沒開對外窗只開對內窗的, 價格不是向上殺就是滯銷, 萬一引發社區感染, 租在這種房型的只有等死, 還有只能面壁等死, 所以不租也罷」。

重購退稅3要件 讓你換屋變「省」長

聯合晚報 記者程士華／台北報導

換屋族可多利用重購退稅節稅。 圖／聯合報系資料照片

新年到，最適合全家人出遊賞房，安侯建業會計師游雅絜指出，許多家庭出於機運及預算考量，並不是一開始就能買到理想的房型，而是在幾年裡面好好存錢，慢慢將小房換成大房，春節期間出門走春的家庭，可別忘了考慮「重購退稅」這項貼心的省錢措施！

想賣房子 自售與仲介代售比一比

2019-08-09     591編輯部報導

賣房到底該透過仲介還是自己賣呢?一般民眾多會選擇透過房仲出售，雖然需要支付服務費，不過因為房仲擁有的資料多，對市場的行情也相對瞭若指掌，而且可以完全配合買方的看屋時間，若是選擇自己賣房的話，優點是不需要額外付費，還可以當面了解買方的需求與想法，但由於經驗不足，通常不知道該如何過濾買方，交易上風險較高。

自售能直接了解買方需求

民眾若選擇自售房屋，最大的好處就是可以省去請仲介賣房的服務費，並且在帶買方看屋時，也可以直接了解買方需求與狀況，無須應付房仲的話術，不過由於買方也可能會認為屋主因為自售少付了仲介費，所以殺價，建議民眾自售前一定要先查詢實價登錄網站以及多打聽周邊行情加以了解，避免價格被砍太低。 

帶看時間較難以配合

潛在買方愈多，賣出的機率愈高也愈快，不過由於是自售房屋，所以可接觸的買家比起專業的房仲相較下來得少，加上屋主可能並未像房仲業者受過專業的銷售訓練，導致成交率可能下降，建議可以多利用網站刊登廣告或是請親戚朋友介紹，達到宣傳效果，另外，一般來說買家通常也會看過2~3次以上才考慮下手，屋主除非工作時間較彈性，否則不一定都有空可以帶看，房屋的待售時間就會被拉長。

找對方法 想拉高貸款成數不是問題

2019-08-10     591編輯部報導

挑好地段 拉高成數沒煩惱

假如是想買中古屋就不一定了，通常銀行在考慮承貸房屋的成數時，主要考量的重點可分為地段、屋況及申貸人條件。

首先以地段來說，哪種環境可以加分，什麼又是地雷，會影響核貸成數?以中古屋來說，成數一般都是鑑價的6~7成，想要拉高成數，最好就在重要交通機能、商圈的附近，對於銀行來說才是加分。

現在不少銀行就拿捷運站當作可申貸較高成數的指標，像是距離捷運站5百公尺內或是捷運共構宅，都可以拉高成數至8成。